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Por que as empresas fazem melhor Modificando os empréstimos

Há dois escritórios em Washington que trabalham juntos para  consulta nome sujo colocar para fora um relatório abrangente sobre hipotecas nos Estados Unidos. Estes são o Escritório do Controlador da Moeda e do Office of Thrift Supervisão.

O seu relatório é o Relatório Métricas de hipoteca. Neste relatório que acompanhar de perto o número de empréstimos em que as pessoas estão enfrentando encerramento e que são oferecidos modificações de empréstimos e como bem sucedido estas modificações são.

img-encontre-seu-credito-credito-pessoalEles olham para as hipotecas de nove companhias hipotecárias nacionais e três grandes instituições de poupança. Esses doze são responsáveis ​​por 64% das hipotecas nos Estados Unidos.

Seu relatório é um relatório trimestral. Porque o volume de empréstimos é tão grande seu relatório normalmente é finalizado e lançado três meses após o final de um trimestre. O relatório mais recente foi lançado em setembro de 2009 e cobriu o segundo trimestre de 2009, que terminou 30 de junho de 2009.

Existem inúmeros gráficos neste relatório. Um gráfico interessante no relatório para o segundo trimestre de 2009 centra-se na percentagem de pessoas que padrão novamente em seus empréstimos após uma modificação do empréstimo foi feito. Estas são pessoas que tiveram seus empréstimos modificados e estavam enfrentando foreclosure novamente porque não continuar a fazer seus pagamentos modificados.

O gráfico monitora 5 investidores – Fannie Mae, Freddie Mac, Empréstimos do Governo, empréstimos privados e empréstimos Carteira. Os nove companhias hipotecárias nacionais e três grandes empréstimos de serviços thrifts para Fannie Mae, Freddie Mac, o governo (FHA e VA) e investidores privados. empréstimos em carteira são aqueles que as companhias hipotecárias e instituições de poupança ter colocado o dinheiro a partir de seus próprios fundos.Eles mantê-los em sua própria carteira, em vez de vendê-los para um dos outros quatro investidores.

Aqui estão alguns itens interessantes do gráfico:

· Em qualquer lugar de 27,7% para 34,4% das pessoas cujos empréstimos foram modificados para os outros investidores não tinha conseguido continuar a fazer seus pagamentos de hipoteca 3 meses após os empréstimos foram modificados. Apenas 14,0% das pessoas cujos empréstimos foram nas carteiras das empresas de hipoteca e instituições de poupança não tinha conseguido continuar a fazer os pagamentos depois que os empréstimos foram modificados.

· 40,2% para 49,8% das pessoas cujos empréstimos tinham sido vendidos a outros investidores e cujos empréstimos foram modificados não conseguiram continuar a fazer seus pagamentos no tempo após 6 meses. Apenas 28,7% das pessoas cujos empréstimos foram nas carteiras das empresas de hipoteca e instituições de poupança não tinha conseguido continuar a fazer os pagamentos depois que os empréstimos foram modificados.

· A percentagem de pessoas cujos empréstimos tinham sido vendidos a outros investidores e que não tinha conseguido continuar a fazer seus pagamentos depois de nove meses situou-se entre 49,8% e 58,3%. Apenas 38,7% das pessoas cujos empréstimos foram nas carteiras das empresas de hipoteca e instituições de poupança não tinha conseguido continuar a fazer os pagamentos depois que os empréstimos foram modificados.

· A percentagem de pessoas cujos empréstimos tinham sido vendidos a outros investidores e que não tinha conseguido continuar a fazer seus pagamentos após doze meses situou-se entre 52,4% e 59,1%. Apenas 42,4% das pessoas cujos empréstimos foram nas carteiras das empresas de hipoteca e instituições de poupança não tinha conseguido continuar a fazer os pagamentos depois que os empréstimos foram modificados.

Nenhum dos empréstimos que estão sendo monitorados neste gráfico são empréstimos em que modificações foram feitas no âmbito do Making Home Affordable Modification Program.

Para cada investidor a percentagem de pessoas que caem atrás em seus pagamentos e enfrentam encerramento novamente aumenta quanto mais eles são a partir da data seus empréstimos foram modificados. Um olhar mais atento isso mostra que as percentagens são bastante estreita e consistente para cada um dos investidores, exceto o investidor Carteira.

As percentagens de pessoas que estão enfrentando foreclosure novamente na categoria Portfolio após 3, 6, 9 e 12 meses são significativamente mais baixos do que as percentagens para os outros. Nas métricas de hipoteca relatório sugere-se que isto pode ser devido a diferenças em programas de modificação e flexibilidade do investidor para modificar os termos do empréstimo.

Pode haver uma razão totalmente diferente

empréstimos carteira são aqueles mantidos pelas empresas de hipoteca e Thrifts estudados neste relatório. Estes são empréstimos em que estas empresas e instituições de poupança investiram seu próprio dinheiro. Os outros empréstimos que tenham vendido a Fannie Mae, Freddie Mac, o Governo (FHA, VA, etc.) e investidores privados em Wall Street. Enquanto os pagamentos mensais são feitos para as companhias hipotecárias e instituições de poupança, eles apenas passá-lo para o investidor final.

Estas companhias hipotecárias e instituições de poupança perder mais dinheiro em empréstimos em sua própria carteira que acabam no encerramento do que eles fazem sobre os empréstimos que tenham vendido a todos os outros. Parece que as modificações que estão fazendo sobre os empréstimos em suas próprias carteiras são mais favoráveis ​​do que as modificações que estão fazendo sobre os empréstimos de outros investidores.

Há qualquer coisa no Relatório para apoiar esta?

Não só acontece de ser um outro gráfico no relatório que implica que as companhias hipotecárias e instituições de poupança estão fazendo isso. Este gráfico mostra os tipos de modificações de empréstimos que foram feitas durante o segundo trimestre de 2009. Aqui está o que esse gráfico reflete:

· As companhias hipotecárias e instituições de poupança reduziu a taxa de juros sobre os empréstimos que modificados em suas próprias carteiras de 84,1% do tempo. Esta foi mais elevada do que qualquer outro grupo. As taxas de juros foram modificadas 77% dos empréstimos do governo. As taxas de juros foram reduzidas em 43,6% dos empréstimos Fannie Mae modificados, 51,3% dos empréstimos Freddie Mac modificados e 63,6% dos empréstimos dos investidores privados modificados.

· As companhias hipotecárias e instituições de poupança estendeu a duração do empréstimo para recuperar quaisquer reduções no pagamento de 72,4% dos seus próprios empréstimos. Eles estenderam o termo em 77,6% dos empréstimos Freddie Mac. As porcentagens do resto eram mais baixos – 47,8% da Mae empréstimos Fannie, 46,4% dos empréstimos do governo e 13,1% dos empréstimos do investidor privado.

· As companhias hipotecárias e instituições de poupança reduziu os principais saldos em 30,5% dos empréstimos que modificados em suas próprias carteiras. Eles não reduzir os principais saldos de quaisquer empréstimos para outros investidores.

· As companhias hipotecárias e instituições de poupança diferido uma parte do principal devido em 4,7% dos empréstimos que modificados em suas próprias carteiras. Eles só fizeram isso de 0,1% dos empréstimos Fannie Mae. Não houve principais adiamentos sobre quaisquer empréstimos para qualquer um dos outros investidores.

· As companhias hipotecárias e instituições de poupança única congelou as taxas de juro existentes em 5,5% dos empréstimos que modificados em suas próprias carteiras. As percentagens de empréstimos em que congelou as taxas de juro dos empréstimos para os outros investidores variou de 5,9% para 16,6%.

Vamos definir estes termos.

· Taxa de redução – A taxa de juros do empréstimo é reduzida.

· Taxa Congelar – A taxa de juros do empréstimo é congelada no nível em que estava.

· Term Extension – A duração do empréstimo foi estendido para recuperar quaisquer reduções no pagamento.

· Redução Principal – O montante ainda em dívida do empréstimo foi reduzida.

· Principais Diferimento – Parte do dinheiro em dívida foi adiada para o final do empréstimo.

Este gráfico indica claramente que durante o segundo trimestre, as companhias hipotecárias e instituições de poupança tomou medidas para dar modificações mais favoráveis ​​sobre os empréstimos em suas carteiras do que sobre os empréstimos que eles vendidos aos outros. Isto é claramente indicado pelo fato de que eles reduziram as taxas de juros em 84,1% e ampliou as condições em 72,4% dos seus empréstimos. Eles também reduziram o principal em 30,5% e adiou o principal em 4,7% dos seus empréstimos.

A coisa surpreendente é a principal redução de 30,5% sobre os empréstimos em suas próprias carteiras. A indústria da hipoteca tem consistentemente lutou contra a legislação proposta no Congresso para dar aos juízes o poder de fazer isso. No entanto, eles estão fazendo isso em seus próprios empréstimos.

A indústria da hipoteca tem feito lobby que modificações do empréstimo não funcionam. Eles regularmente dizer que, enquanto modificações podem adiar temporariamente um encerramento, a maioria das pessoas vai cair para trás em seus pagamentos e enfrentar encerramento novamente. No entanto, essas cartas não mostram isso. Eles mostram que quase 60% das pessoas que enfrentam a exclusão cujos empréstimos estão nas carteiras das empresas de hipoteca e instituições de poupança têm sido capazes de ficar em dia com suas hipotecas modificadas doze meses depois de terem sido modificados.

Parece que mais pressão precisa ser colocado em companhias de hipoteca para modificar todos os empréstimos da mesma maneira como eles estão modificando os empréstimos em sua própria carteira.